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遂平县人民政府关于3个棚户区改造项目货币化安置工程实施方案的通知

各乡镇人民政府、街道办事处,景区、新区、产业集聚区管委会,县直各单位:

《遂平县粮食局家属院周边商贸楼周边服务楼周边车站桥东两侧周边3个棚户区改造项目货币化安置工程实施方案》已经政府研究,现予印发。请按照方案要求,做好组织实施工作。

                    2018年3月21日

第1章 项目概述

1.1 项目情况

项目拆迁范围涉及遂平县灈阳街道办事处、遂平县车站街道办事处、遂平莲花湖街道办事处三个区域3个棚户区项目,拆迁区域总占地面积276.00亩;拆迁户数771户,拆迁人数3855人;拆迁房屋总建筑面积200224.00平方米,其中住宅建筑面积200224.00平方米;土地性质均为集体土地。具体拆迁范围及规模见下表:

 11项目拆迁规模一览表:

序号

项目名称

拆迁四至范围

土地性质

拆迁地块面积(亩)

拆迁户数(户)

拆迁人数(人)

拆迁建筑总面积(㎡)

其中:住宅面积(㎡)

备注

1

遂平县粮食局家属院周边棚户区改造项目

灈阳街道富强社区,东临富强路,西至粮所,南临建设路,北至育才路

集体

35.00

167

835

56780.00

56780.00

灈阳街道办事处

2

遂平县商贸城周边、服务楼周边棚户区改造项目

遂平县莲花湖街道民安社区,东至灈阳大道,西至法姬娜步行街,南临嵖岈山路,北至爱家超市

集体

162.50

469

2345

116656.00

116656.00

莲花湖街道办事处

3

遂平县车站桥东两侧周边棚户区改造项目

遂平县车站街道人民路社区,北至车站卫生院北边界,南至遂平县第四小学北边界,东至车站卫生院门前道路

集体

78.50

135

675

26788.00

26788.00

遂平县车站街道办事处

合计

276.00

771

3855

200224.00

200224.00


1.2 项目提出理由

项目目前村庄房屋均建筑破败,建设无序,建筑质量不高,房屋多建于上世纪七八十年代,为原村民自建房,建筑结构形式以砖混为主,巷道狭窄,没有消防通道,基础设施落后,没有排水设施,环境质量及卫生状况很差,严重影响居民生活。

2014年,结合驻马店市城市总体规划,遂平县制定了《遂平县城总体规划》(2013-2030),形成新区、产业集聚区和老城区“一河三区”的发展格局,规划面积由22平方公里扩大到39.5平方公里。

随着城市格局的不断拉大,城区的快速发展与建设用地不足的矛盾日益凸显出来,而遂平县多为城中村宅基地和镇村办企业,缺少科学规划,土地使用过程中存在着容积率低,利用粗放、布局凌乱,基础设施薄弱,不符合遂平县土地利用总体规划和城市建设的总体规划。为了助推遂平县的发展,提升城市品位和承载功能,提高城市的管理水平,改善人民的生活居住环境,促进遂平县经济社会环境快速发展,灈阳街道办事处、车站街道办事处、莲花湖街道办事处相继提出了该项目的建设,拟采用政府购买服务模式运作,由遂平县豫资城乡投资发展有限公司负责项目的融资。

1.3 项目实施的必要性

项目建设是落实国家及地方政策,构建和谐社会的需要

2014年,河南省提出了《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》(豫政〔2014〕17号),文件指出:“在2013年实施棚户区改造12万户基础上,2014年至2017年再改造各类棚户区166万户,使居民住房条件明显改善,基础设施和公共服务设施建设水平不断提升”。

2016年8月,遂平县人民政府《关于加快县城区发展的意见》提出:加快棚户区改造。以政府为主导,以集中连片棚户区为重点,加快城区棚户区改造,同时将群众意愿强烈且城市发展急需改造的城中村也统一纳入城市棚户区改造范围,推行棚户区改造货币化安置模式,力争到2020年基本完成棚户区改造任务。

项目实施后可使遂平县771户居民摆脱目前较差的生活环境,村民搬进自主购置环境优美、设施齐全的小区,切实提高居民的生活条件,优化居住环境,缩小了与城市居民的生活差距,增加幸福感,这对构建和谐社会具有重要的作用。因此说,本项目的建设是积极落实国家及地方政策,构建和谐社会的需要。

项目建设是完善城市功能、提高城市品味的需要

棚户区改造关系到城市功能的完善和城市品位的提高,按照遂平县未来城市发展定位,现有城中村区域无论从规模,还是在基础设施方面都无法满足未来城市发展的需要,棚户区落后的配套设施以及相对较差的治安环境对城市整体形象及居民生活质量的影响不容忽视,棚户区改造已成为老百姓的普遍愿望和迫切要求,是政府必须要做而且是当前就要做的一件造福于民的大事。但棚户区改造不是局部性问题,绝不是拆除几栋旧房子,拓宽几条旧马路的事情,而是要从城市功能、布局、产业结构上进行调整,使旧城机能得以完善,强调中心区的综合功能,满足城市可持续发展的要求,实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。因此,项目建设是完善城市功能、提高城市品味的需要。

项目建设是盘活土地,集约利用土地的需要

本项目实施后能盘活棚户区的建设用地,可以节约集约利用土地资源,遂平县通过棚户区改造,撤村并点,可以集中集约利用原村庄占地,将分散的土地要素重新布局,重新调整土地使用结构,优化城乡土地、人口和生产力布局,有效解决工业化、城市化的土地空间和人力资源等要素制约问题,可以改变长期以来存在的棚户区土地浪费严重的状况,节约出大量土地可以调整为建设用地,增强区域经济社会发展后劲,项目的建设是盘活土地、集约利用土地的需要。

综上所述,本项目的建设,既可以带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,又可以发展社区公共服务,加强社会管理,推进国家保障性安居工程的建设。项目的建设具有十分显著的社会效益和政治意义,项目的建设十分必要。

1.4 编制依据

⑴编制《遂平县粮食局家属院周边,商贸楼周边、服务楼周边,车站桥东两侧周边3个棚户区改造项目》的委托书;

⑵国家颁布的相关建设法规、政策和标准;

⑶《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);

⑷《国务院关于投资体制改革的决定》(国发〔2004〕20号);

⑸《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号);

⑹《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》(财综〔2012〕60号);

⑺《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号);

⑻《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号);

⑼《河南省人民政府关于加快推进棚户区改造工作的意见》(豫政〔2014〕17号);

⑽《河南省人民政府 关于进一步加强城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施的意见》(豫政〔2015〕88号);

⑾《河南省人民政府办公厅 关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》(豫政办〔2016〕4号);

⑿《河南省住房和城乡建设厅 中国农业发展银行河南省分行关于加快推进棚户区改造融资工作的通知》(豫建住保〔2016〕17号);

⒀《驻马店市关于加快推进中心城区棚户区改造货币化安置工作的实施意见》(驻政〔2016〕35号);

⒁《驻马店市人民政府关于进一步加强市中心城区棚户区改造管理工作的意见》(驻政〔2016〕78号);

⒂《遂平县城总体规划》(2013-2030);

⒃《遂平县土地利用总体规划》(2010-2020年);

⒄项目建设单位提供的有关技术资料、基础数据;

⒅编制人员调查的有关资料和数据。

1.5 货币安置补偿资金账户

户名:遂平县豫资城乡投资发展有限公司

账号:2034 1172 8001 0000 0387 551

地址:遂平县建设路中段(县政府一楼)

第2章 房屋征收安置补偿方案

根据县城总体规划,为改善广大居民的生活和居住条件,经县政府批准,拟对该项目规划红线范围内的房屋和附属物实施征收,为保证房屋征收补偿安置工作的顺利进行,切实维护被征收人的合法权益,依据国家土地、房屋征收法规和政策,结合该项目实际情况,制定项目房屋征收安置补偿方案。

2.1 政策依据

⑴《中华人民共和国土地管理法》;

⑵《河南省土地管理法实施办法》;

⑶《中华人民共和国城乡规划法》;

⑷《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);

⑸《河南省人民政府关于印发河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定的通知》(豫政〔2012〕39号);

⑹《河南省农民宅基地用地管理办法》;

⑺《驻马店市人民政府办公室关于印发驻马店市国有土地上房屋征收与补偿工作实施办法的通知》(驻政办〔2013〕72号);

⑻《遂平县城区集体土地上房屋征收与补偿安置办法》(遂政〔2016〕22号);

⑼《遂平县人民政府关于加快棚户区改造货币化安置工作的实施意见》(遂政〔2016〕19号);

⑽《驻马店市人民政府关于印发驻马店市征地青苗及地上附着物补偿标准的通知》(驻政〔2016〕86号)。

2.2 房屋征收部门和实施单位

征收部门:遂平县政府房屋征收办公室

征收实施单位:遂平县人民政府灈阳街道办事处、遂平县车站街道办事处、遂平莲花湖街道办事处

2.3 征收范围

本项目涉及遂平县三个区域3个棚户区项目,其中:

⑴遂平县粮食局家属院周边棚户区改造项目

拆迁区域位于灈阳街道富强社区,东临富强路,西至粮所,南临建设路,北至育才路。拆迁区域占地面积约35.00亩,拆迁总建筑面积56780.00m2,其中住宅建筑面积56780.00 m2;拆迁户数167户。

⑵遂平县商贸城周边、服务楼周边棚户区改造项目

拆迁区域位于遂平县莲花湖街道民安社区,东至灈阳大道,西至法姬娜步行街,南临嵖岈山路,北至爱家超市。拆迁区域占地面积约162.50亩,拆迁总建筑面积116656.00m2,其中住宅建筑面积116656.00 m2;拆迁户数469户。

⑶遂平县车站桥东两侧周边棚户区改造项目

拆迁区域位于遂平县车站街道人民路社区,北至车站卫生院北边界,南至遂平县第四小学北边界,东至车站卫生院门前道路。拆迁区域占地面积约78.50亩,拆迁总建筑面积26788.00 m2,其中住宅建筑面积26788.00 m2;拆迁户数135户。

2.4 征收时间

自遂平县人民政府发布本区域征收通告之日起。

2.5 征收补偿标准

⑴征收房屋补偿

①国有土地上房屋补偿:国有土地上的房屋征收与补偿按照国务院令590号和驻政办〔2013〕72号文件执行;国有土地上附着物的补偿参照驻政〔2016〕86号文件规定的标准补偿。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构根据被征收房屋情况,按照房屋征收评估办法评估确定。

②集体土地上的房屋补偿:集体土地上的房屋补偿按照《遂平县城区集体土地上房屋征收与补偿安置办法》(遂政〔2016〕22号)文件规定的标准补偿;地上附着物按照驻政〔2016〕86号文件规定的标准补偿。

根据《河南省实施<土地管理法>办法》关于平原地区单处宅基地面积不得超过167m2的规定,以每户宅基地最大面积167m2、最大建筑容积率1:1.4计算,每户宅基地建筑物最大面积为233.80 m2,为照顾群众利益,按每户宅基地建筑物最大面积235m2进行补偿。补偿价格为砖混结构700元/m2、砖木550元/m2。地上附属物按照驻政﹝2016﹞86号文件规定的标准补偿。

被征收房屋有效补偿面积的认定:村民在宅基地上建设用于居住的房屋,每处合法宅基地上建筑面积在235m2以内的,按实有面积认定;建筑面积不足235m2以内的,差额面积部分按300元/m2给予奖励;超过235m2的部分在规定时间自行拆除的按照砖混结构300元/m2、砖木结构200元/m2、简易房100元/m2给予拆除清运费;空宅基地补偿,经土地有关部门认定,按照不高于1.4容积率测算出房屋面积(但不得超过235m2),按照300m2的标准进行奖励。院内地上附属物补偿每户3万元;公共用房、经营性用房按有关规定认定补偿。

⑵违法建筑的处理

经合法程序确认的违法用地、违法建筑物不予补偿,按双违建筑处置。

对疑似集体土地,被征收人要求按国有土地上房屋性质确定的,政府组织国土、纪检监察、检察等部门对其土地性质、土地证办理和获得土地的合法性、房屋的合法性等进行调查认定,认定结果向社会公开,接受社会监督,对弄虚作假、违法违规的行为坚决依法依纪严肃查处。

2.6 安置办法

国有土地上和集体土地上的被征收人均采取货币补偿自行安置方式。

其中,集体土地的被征收人按应享受安置房面积的政府采购价减去应享受安置房产权调换价计算给予货币补偿。

集体土地上的被征收人应享受安置房的面积按以下标准执行:均严格按照“一户一宅和一宅一户”的原则。①参与集体经济分配的原住居民执行以下标准,按每户实际人口数,每人享受以产权调换价购买建筑面积40m2的安置房;另外每处宅基地享受以产权调换价购买建筑面积80m2的安置房。②对于不参与集体经济分配的非原住居民(外来居民)执行以下标准,按每户实际人口数,每人享受以产权调换价购买建筑面积40m2的安置房,以产权调换价购买安置房建筑面积最大不能超过235m2

车站街道办事处货币化安置价格:被征收人应享受的安置房价格执行产权调换价(每平方米900元)、政府采购价(每平方米2360元)。

灈阳街道办事处、莲花湖街道办事处货币化安置价格:被征收人应享受的安置房价格执行产权调换价(每平方米900元)、政府采购价(每平方米2600元)。

2.7 合法分配人口、户数的认定

享受征收补偿安置优惠政策的人口及户数据实认定,各街道办事处(管委会)审核后报征收补偿安置领导小组确认。

2.8 其它补偿规定

⑴单位和个人合法使用的非个人住宅用地,按照规定给予货币补偿,不予安置。

⑵对于项目区域内土地用途性质为住宅用地的房屋,无论现实是生产经营企业或经营服务业,一律按居民住宅征收补偿安置标准处理。

⑶征收区域内修建的公共道路、给排水、电力、通讯、燃气、有线电视管线等公用设施一律不给予补偿,所办理的水、电、气等初装费手续由被征收人自行接续。

⑷被征收人土地性质和房屋用途均为经营性质,具有合法有效的营业执照、营业执照上标明的营业地点为被征收房屋、已办理税务登记并提供近当年纳税凭证的,按照驻政〔2016〕86号文标准给予补偿停产停业损失费。

2.9 确权登记

所有列入征收补偿范围内被征收人的户主、家庭成员状况及被征收人出具的宅基地使用权证(无证的依据购买宅基地原始票据)、房产证等经项目指挥部会同各相关部门认定,并对被征收人宅基地面积和被征收房屋、附着物等实地调查进行确权登记。

⑴调查登记的主要内容包括:宅基地、房屋结构面积、地面、墙面以及其他构筑物、附着物状况等,调查登记后,将结果准确记载于《房屋及附着物调查登记表》中。

⑵现场房屋调查登记时,参与房屋登记的工作人员和被征收人对调查结果进行确认并签字,一式三份。调查登记的结果作为补偿的主要依据。

⑶被征收人对调查结果不同意签字的,应在3日内书面提出异议,申请重新调查。否则,以参与调查的工作人员实际测量结果作为补偿依据。

⑷被征收人拒绝对房屋及附着物入户调查登记的,以参与调查的工作人员房屋外观调查结果并经公证部门公证后作为补偿依据,必要时可储备影响资料,以备将来查阅。

2.10 补助及奖励办法

⑴被征收人,应支付搬家费和过渡安置费。搬家费按照驻政〔2016〕86号文规定执行,即每户搬家费补助标准为1000元;过渡安置费按照驻政〔2016〕86号文件规定执行,1-4人每户700元/月,每增加1人增补100元/月。过渡期按6个月计算,给予一次性补偿。

⑵凡空宅基地、建房后未入户或未完工毛坯房,不享受过渡安置费及搬家补助费。

⑶被征收人在规定时间内签订征收补偿安置协议并在协议签订后10日内搬迁完毕、经验收认定合格的,每户奖励3万元;15日内搬迁完毕、经验收认定合格的,每户奖励2万元;20日内搬迁完毕、经验收认定合格的,每户奖励1万元;被拆迁户垃圾清运补助50元/m2;超过规定时间的不予建立,实施依法拆除。

被征收人在规定时间内签订征收补偿安置协议并按协议约定时间搬迁完毕、经验收认定合格的,按每户建筑物最大面积235m2补偿的基础上增加5m2进行补偿。

被征收人每户一次性给予购买储藏室、车库(位)补贴2万元。

被征收人新征集体土地征收后耕地不足0.3亩的,16岁以下未成年人和60岁以上老人每人每月发放60元生活补助款。

签订协议后领取补偿金,搬迁完成后领取奖金。

2.11 法律责任

⑴房屋征收部门与少数被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的,由房屋征收部门报请政府,依法按照程序强制执行。

⑵被征收房屋存在权属、遗产等纠纷的,由被征收房屋的利益人在征收期限内自行解决,逾期不能解决的,由被征收房屋的利益人提出申请,提存征收补偿利益,先行征收(拆除),然后按照法院或仲裁机构的最终裁决或当事人协商意见分配补偿利益。

⑶有下列情形之一的,依法依规严肃处理,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

①房屋征收补偿安置工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索贿受贿的;

②单位、个人无理阻扰和干扰房屋征收补偿安置工作的;

③被征收人伪造、涂改、非法获得有关权属证明文件,谎报虚报数据,冒领多领征收安置补偿款的;

④弄虚作假、虚报、非法迁入享受安置政策人口的;

⑤在房屋征收补偿安置工作中有其他违规、违纪、违法行为的。

本方案仅适用于该区域房屋征收安置补偿。本方案未尽事宜,按县政府相关文件规定执行。本方案由遂平县政府房屋征收办公室负责解释。

第3章 总投资估算及资金来源

3.1 投资估算范围

本项目投资估算范围包括货币化安置费、其他费用、建设期利息等。

3.2 编制依据

⑴《投资项目经济咨询评估指南》咨经〔1998〕11号;

⑵《投资项目可行性研究指南》计办投资〔2002〕15号;

⑶《遂平县国有土地上房屋征收补偿安置及补助、奖励标准的暂行规定》;

⑷遂平县棚户区改造项目拆迁安置补偿方案。

3.3 编制方法

因本项目不涉及新建工程,故不考虑工程费用。其他费用按照有关工程项目其它费用的计算规定,并结合本项目实际情况确定。

⑴货币化安置费用:包括货币安置费用、拆迁补偿和奖励费用,按照建设单位提供的数据及拆迁补偿安置方案计取;

⑵其他费用:按照有关工程项目其它费用的计算规定,并结合本项目实际情况确定,其中:

1)建设项目前期工作咨询费:参照原国家计委计价格〔1999〕1283号文规定计入;

2)招标代理服务费:参照国家计委计价格〔2002〕1980号文及国家发改办价格〔2011〕534号计取;

3)环境影响咨询服务费:参照国家计委、国家环保总局计价格〔2002〕125号文件及国家发改办价格〔2011〕534号文计取。

⑶基本预备费:本项目不涉及新建工程,故不考虑基本预备费。

⑷建设期利息:本项目借款利率按照五年以上贷款利率4.9%计算。

3.4 项目投资估算

本项目总投资59499.10万元,其中货币化安置费用58130.53万元,其他费用为204.81万元,建设期利息1163.75万元。

详见总项目投资构成一览表:

 31项目总投资构成一览表

单位:万元

序号

行政区划

项目名称

货币化安置费用

其他费用

静态投资

建设期

利息

总投资

货币安置费用

拆迁补偿及奖励费用

1

灈阳街道办事处

遂平县粮食局家属院周边棚户区改造项目

8115.80

4928.68

59.90

13104.37

1163.75

59499.10

2

莲花湖街道办事处

遂平县商贸城周边、服务楼周边棚户区改造项目

22814.00

12776.62

95.85

35686.47

3

遂平县车站街道办事处

遂平县车站桥东两侧周边棚户区改造项目

5637.06

3858.38

49.06

9544.50

3.5 资金筹措

项目总投资59499.10万元,其中拟申请农发行棚户区改造中长期贷款47500.00万元,占总投资的79.83%;项目资本金11999.10万元,由县财政负责筹措,占总投资的20.17%。

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